zajímavý

Mám si koupit dům nebo si jen pronajmout?

Vážení dva centy,

Jsem z dluhů a nyní šetřím za zálohu na dům. Vždycky byl mým snem být majitelem domu. Ale v poslední době jsem četl mnoho argumentů proti tomu ve prospěch pronájmu. Jak zjistím, zda je to pro mě dobrý nápad? Mám koupit nebo si pronajmout?

S pozdravem,

Nadějný majitel domu

Vážený HH,

Po dlouhou dobu se zdálo, že konvenční moudrost roste a kupujete si dům, protože to je přesně to, co děláte. Ale v poslední době si lidé uvědomují, že to není vždy nejchytřejší finanční tah. Krize v oblasti bydlení s tím samozřejmě má hodně společného - nutí lidi zpochybňovat standardní předpoklad, že vlastnictví domu se rovná finanční stabilitě.

Vlastnictví domu není samo o sobě dobrým ani špatným nápadem. Má to všechno, co souvisí s vaší vlastní situací. Někdy je koupě domu inteligentní věc; jindy to opravdu není. To, zda je pro vás chytré, závisí na několika různých faktorech. Zde byste měli mít na paměti.

Nemyslete na domov jako na svou hlavní investici

Největším argumentem pro vlastnictví domu je to, že se jedná o „investici“. Ale mnoho lidí přeceňuje návratnost této investice.

Lidé mají tendenci věřit, že domy oceňují aktiva, ale to není vždy pravda. Ekonom Yale a nositel Nobelovy ceny Robert Shiller otevřeně debatují o tomto tématu poté, co rozdrtili čísla. Říká, že trh s bydlením celkově nemá velký dlouhodobý výnos. Ve skutečnosti sotva překonává inflaci. Dnes řekl USA:

"Když se podíváte na historii trhu s bydlením, nebyl to dobrý poskytovatel kapitálových zisků." Je poskytovatelem služeb v oblasti bydlení ... Kapitálové zisky nebyly dokonce pozitivní. Od roku 1890 do roku 1990 se skutečné ceny domů korigované inflací prakticky nezměnily. “

Washington Post analyzoval Shillerova data a uvedl, že za posledních 100 let ceny domů rostly pouze při složeném ročním tempu 0, 3%, očištěném o inflaci. Naproti tomu S&P 500 má roční výnos 6, 5%. To je strašně velký rozdíl.

I když vám toto jediné nemovitost může pomoci ochránit vás před inflací, vyvážené portfolio akcií a dluhopisů se zdá být lepší investicí. Ale mnoho portfolií lidí je většinou tvořeno jejich domácí hodnotou. Nenechali byste 80 procent svého portfolia do dluhopisu, jen aby jste chránili před inflací (pokud se možná blížili k odchodu do důchodu), tak proč by váš domov tvořil stejnou částku? To je argument proti koupi domu jako investice. Jak přispěvatel Forbes Jamie Hopkins říká:

při rozhodování je důležité si uvědomit, že koupě domu nemusí být velkou finanční investicí a neztratit veškerá vaše investovatelná aktiva za účelem koupě domu, protože skutečně kupujete právo na bydlení a ne dlouhodobý investice určené k vytváření příjmů.

Na trhu s bydlením budete stále moci správně načasovat a prodávat rychleji, než ukazuje Shillerova data. Ale většina odborníků souhlasí: zatímco bydlení je investice, není to velká investice. Pokud je to váš jediný základ pro koupi domu, pravděpodobně to není ten nejlepší.

Rozhodněte se, kolik si můžete dovolit

Při rozhodování, zda si můžete dovolit koupit, musíte nejprve zjistit, kolik domu plánujete na nákup.

Jedno pravidlo pro stanovení tohoto čísla: váš domov by neměl stát více než 2, 5krát vyšší plat. Samozřejmě vám to jen dá postavu na parkovišti. Nezohledňuje vaše čisté jmění. Corey Fick of 20sfinances nabízí šest faktorů pro výpočet lepšího počtu domů, které si můžete dovolit:

  1. Výplata domů (po zdanění, po odložení odchodu do důchodu)
  2. Všechny vaše další dluhy (spotřebitelské / kreditní karty, studentské půjčky, auto atd.) A měsíční platby. Poznamenává, že pokud máte půjčky s vysokým úrokem, měli byste je splácet, než se podíváte na koupi domu.
  3. Zvažte své další priority (děti, odchod do důchodu)
  4. Vypočítejte si částku zálohy. Může být rozumnější uložit a čekat.
  5. Použijte hypoteční kalkulačku, abyste zjistili, kolik si můžete dovolit, ale přidejte odhady výše uvedených nákladů.
  6. Ve vašem měsíčním rozpočtu nechte polštář mezi příjmy a celkovými měsíčními náklady.

Jakmile znáte číslo, se kterým pracujete, budete mít lepší představu o tom, zda je koupě domu pro vás chytrým finančním krokem.

Zvažte náklady na pronájem Vs. Nákup

Váš domov sice nemusí být nejlepší investicí, ale nakonec je to stále. I když to sotva překonává inflaci, na konci dne ji vlastníte a za to něco stojí.

Když si pronajmete, nic nevlastníte - peníze jsou dány někomu jinému. Spousta lidí tvrdí, že byste měli vlastnit dům, protože jednoho dne budete platit domů a bude to vaše, spíše než pokračovat v placení nájemného po zbytek vašeho života.

Tento argument se týká: hodnoty možnosti, kterou se vzdáváte, abyste si vybrali něco jiného. Pokud se rozhodnete pronajmout, postrádáte vlastnictví majetku. I když to nepřekonává inflaci, koho to zajímá? Máte majetek - dům -, který vám ukáže všechny vaše peníze.

Ale to není tak jednoduché. Musíte také zvážit příležitostné náklady na nákup. Je tu záloha. Úroky z hypotéky. Jaké jsou náklady na příležitosti? Kolik byste mohli vydělat investováním těchto peněz na široký trh?

Někdy můžete ve skutečnosti vydělávat více peněz časem pronajímáním a investováním než nákupem. Ale to, zda je to pravda, závisí na několika faktorech:

  • Vaše náklady na nájem: Pokud je vaše nájemné levnější než hypotéka, budete pravděpodobně schopni tento rozdíl investovat a dlouhodobě získat lepší návratnost.
  • Záloha a hypoteční úroková sazba : Stejný příběh zde. Pokud byste místo použití zálohy investovali 50 000 $ a také investovali částku, kterou jste v průběhu času zaplatili, kolik byste v dlouhodobém horizontu měli? V některých případech byste měli víc, než je hodnota vašeho domova.
  • Kde žijete : Trh s bydlením závisí na mnoha faktorech a změnách, ale kde žijete, je velký. Vaše ceny nájemného a ceny domů se mohou výrazně lišit od národních průměrů.

The New York Times má užitečnou interaktivní kalkulačku, která vše bere v úvahu. Připojte všechny své údaje - cenu domů, úrokovou sazbu, míru růstu bydlení, náklady na uzavření, náklady na pronájem atd. - a získáte podrobný přehled o nákladech a příležitostech.

Většina kalkulaček s nájemným a nákupem vám jednoduše řekne, kolik ušetříte na základě ocenění domácnosti a s ohledem na vaše zálohy, úroky a měsíční platby. Tato kalkulačka však započítává náklady na příležitosti do rovnice, což dělá rozdíl.

Vzhledem k opakujícím se nákladům a příležitostným nákladům vám řekne, v jakém cenovém bodě ušetříte peníze, dlouhodobě, spíše než nákupem než pronajímáním. V tomto příkladu je tato cena 1, 363 $ oproti domovu 200 000 $. Pronájem čehokoli pod 1363 $ vám vydělá za 20 let více peněz než nákup domu. To také odpovídá za inflaci a zvýšení nájemného.

Zvažte svou celkovou čistou hodnotu

Mnoho odborníků tvrdí, že váš domov by měl být pouze mezi 20-40% vašeho čistého jmění. Zde je finanční stránka o rozpisu aktiv, kterou společnost Samurai doporučuje novým majitelům domů:

  • Nemovitost (váš nový domov): 40%
  • Zásoby: 50%
  • Bezrizikové investice (CD, účty peněžního trhu): 10%

Postupem času budete v ideálním případě investovat méně do nemovitostí, abyste mohli rozšířit své portfolio, ale toto procento se bude zvyšovat, až se blížíte odchodu do důchodu. Jedná se o obecné vodítko, které bude záviset na dalších faktorech (jako je věk a úroveň rizika), ale můžete si prohlédnout podrobnější informace v jeho plném příspěvku.

Jak jsme řekli, jde o to, že váš domov by neměl být vaším hlavním přínosem. Neměli byste se vzdát všech svých úspor, zejména vašich důchodových úspor, abyste se stali majitelem domu. V ideálním případě by váš domov neměl být vaším hlavním aktivem - měl by tvořit pouze 20-40% z vašeho celkového čistého jmění.

Pokud to zní nepřiměřeně, měli byste si přinejmenším nechat uložit zdravý pohotovostní fond před koupí domu. Měli byste také připravit úspory na další výdaje, které se nevyhnutelně objeví - údržba, dekorace, vylepšení. O tom jsme psali podrobněji zde.

Vyhněte se „chudobným“

Mluvili jsme o dodržování 20% pravidla. Je to velmi obecné pravidlo, podle kterého byste neměli kupovat dům, dokud si nebudete moci dovolit 20% zálohu. Důvodem pro dodržení pravidla je:

  • Nebudete muset platit soukromé pojištění hypotéky
  • Půjčujete si méně, takže vaše splátky hypotéky jsou menší
  • Obvykle platíte nižší úrokovou sazbu (nebo přinejmenším platíte méně úroků z dlouhodobého hlediska, protože budete mít menší půjčku)
  • Zajišťuje, že si můžete dům opravdu dovolit

Někteří však tvrdí, že je to příliš vysoká a 20% je příliš mnoho na to, aby se dali domů. Argument proti tomuto pravidlu je:

  • V některých oblastech jsou domy tak drahé, nikdo si to nemůže dovolit.
  • Dává větší smysl dát méně dolů a investovat rozdíl.
  • Je to příliš mnoho z vašeho čistého jmění se vzdát najednou. Nechcete být chudý.

O dvacet procent méně nebo ne, obavy z toho, že je „dům chudý“, jsou platné. Nechcete, aby se všechny vaše čisté jmění svázaly ve vašem domě, a to je v podstatě to, co je v chudobě domu - když si nemůžete dovolit, aby se konečně setkaly, protože jste všechno strávili v domě.

Pokud jde o první a poslední bod, lze tvrdit, že byste měli jednoduše pokračovat v nájmu a spoření, dokud si nebudete moci dovolit snížit o 20 procent (a stále snadno platit své měsíční výdaje). Jak jsme již řekli dříve: nekoupíte si dům. Neopouštějte finanční základy a nekupujte dům z emocionálních důvodů, nebo proto, že se od vás očekává.

Po zaplacení zálohy byste samozřejmě měli mít dost na pokrytí hypotéky a měsíčních výdajů. Ale kromě toho, abyste se jednoduše setkali, chcete mít jistotu, že jste finančně bezpeční. Z tohoto důvodu je důležité zvážit vaši čistou hodnotu.

Ať už používáte jakýkoli pokyn, abyste se rozhodli, zda si můžete dům dovolit nebo ne, s sebou je to samé: obvykle je lepší si pronajmout, než být chudý. Riziko žití z ruky do úst za to nestojí.

Samozřejmě, kromě peněžních faktorů, také chcete zvážit své dlouhodobé cíle. Pokud existuje dobrá šance, že dům prodáte za pět let, pravděpodobně je levnější pronajmout (kalkulačka pronájmu vám s největší pravděpodobností řekne to samé). Možná se přestěhujete za prací. Možná budete chtít pro rodinu větší domov. Vaše vlastní milníky by měly hrát roli při vašem rozhodování.

Nakonec je nákup domu osobní volbou, kterou musíte zvážit, s ohledem na vaše vlastní okolnosti. Vlastnictví domu není ze své podstaty chytré nebo němé rozhodnutí - hodně záleží na jednotlivých faktorech a na tom, kde jste finančně. Ale tyto úvahy by vás měly přinést alespoň správným směrem.

Hodně štěstí,

Dva centy

otevřeno